曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（Downtown），中城（Midtown），著名的街区是格林威治街和第五大街。在老城长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街--CBD金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速向其聚集，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引过来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集过来，使得曼哈顿岛CBD的特征更加明显。
20世纪60年代末，为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。首先，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。20世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。
曼哈顿CBD是纽约总部经济的重要空间载体，对于纽约经济的发展起到了巨大的促进作用，这主要表现在：
一是依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象。一批国际性和跨国性行业组织在纽约市得到发展。早在1979年就有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立区域总部及分支机构。
二是带动支撑了纽约其他产业的发展。比如，曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的。
三是地产增值，政府税收增加。比如，曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%。
四是成为纽约经济增长的重要动力源泉。曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，曼哈顿CBD每年都要接纳数百万的外来客商及游客。
研究纽约曼哈顿CBD的建设发展历程，可以发现纽约市政府在曼哈顿CBD的形成和发展中发挥了重要作用。尤其在20世纪80年代后曼哈顿CBD发展较为迅速的阶段，纽约市政府在改善CBD的总体环境方面采取了一些积极的措施。
其一，扩大曼哈顿CBD的地域范围。从1980～1990年，纽约市以写字楼为基础的产业就业人数从79.8万人增加到91.5万人，使得曼哈顿地区CBD总面积从2800万平方米增加到3340万平方米。曼哈顿地区的CBD界限也扩展到炮台公园、翠贝卡、布鲁克林下城和长岛市。
其二，加强对曼哈顿CBD的规划。在整个80年代，纽约市CBD的许多原有厂房改变为住宅楼、办公楼、机构办事处和商店。90年代，那些被改造成办公楼的建筑也已经不能适应现代化的办公需求。纽约市规划部门要求，在进行改造的时候必须使得改造后的项目能够为纽约人创造更多的就业机会，所以在审核项目时，纽约市规划部门将尽量做到新的居民与现有的商业设施和谐。纽约市政府规划部门还根据不断变化的形势改变规划，使规划变得更可操作。并对第三产业进行研究，找出最合适该产业的地理位置、土地使用，以及更适应纽约市的经济可持续发展的规划方案。
其三，改善曼哈顿CBD原有的公共环境。纽约市政府对一切有碍于CBD吸引设立公司总部及办事机构，影响旅游业发展的不利公共环境因素进行逐步解决，如对CBD中原有街道、人行道的严格管理。为解决曼哈顿CBD的交通拥堵，纽约市政府的一贯政策是鼓励发展公共交通，不鼓励曼哈顿私家车的发展，并时刻注意进程车辆的废气排放情况。同时投入了大量资金进行环境保护和环境美化建设。纽约市的电讯业历来是世界上最先进的，纽约市电讯部门倡导的“可信赖网络”计划使得不同的电讯公司携手合作，以对付紧急状态下可能出现的问题。
其四，支持曼哈顿区以外的附属CBD的建设。除了曼哈顿CBD以外，在布鲁克林、长岛市也有小型的CBD作为曼哈顿区CBD的后援补充。纽约市正在改善这些地区的CBD条件，提供办公、展览、仓库等服务，作为对曼哈顿CBD的补充。
(摘自赵弘《总部经济》，中国经济出版社2004年4月版，转载请注明出处) |
